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租购同权对房价的影响未显 精装修长租公寓受捧

时间:2019-11-19 23:36来源:家居装修
C 前期投入大、回报周期长是运营长租公寓的痛点,越来越多的房企也计划通过发行住房租赁专项公司债来为自己输血,万科也是其中一员。 不过,这样的优质公寓并非对所有人都开放

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前期投入大、回报周期长是运营长租公寓的痛点,越来越多的房企也计划通过发行住房租赁专项公司债来为自己输血,万科也是其中一员。

不过,这样的优质公寓并非对所有人都开放。YOU+国际青年社区有三不租,超过35岁心态不租,带老人小孩不租,不爱社交不爱分享的不租。据悉,每10名申请者平均3-5名符合入住标准,目前,广州的YOU+国际青年社区入住率已达95%以上。

在房间顶层,是一个宽敞明亮的大厅,摆放着一张桌球台以及一台80寸的大电视,这是公寓里的大客厅同时也是一个公共社交场所。通过管理营造活跃的社交氛围,满足青年群体的社交需求,也是泊寓希望打造的方向。管理人员表示,我们经常都会组织一些活动,例如,七夕烧烤见面会,健身沙龙,万圣节活动等,通过APP中社区活动专栏便可以获取活动的具体信息。

上述销售人员表示,“我们的公寓不愁租,基本上一户搬走下一户抢着搬进来。”

长城证券分析师汪毅向时代周报记者表示,租赁业务的回报周期长,资金周转速度较慢,目前长租公寓行业的运营费用率很高,一般为 40%左右,因此可分配给投资者的收益率也只有 3% -5%。

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长租公寓的发展犹如一场旷日持久的马拉松,在实现了规模的急速扩张之后,如何构建有效的运营方式和可持续的盈利模式成为能否赢得这场赛程的关键。

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目前,泊寓专有APP平台将所有租务场景都实现了线上管理。在招租端口,租客可以直接获取房源信息,并预约看房,最后在APP内完成签约,一系列动作一气呵成。

2016年,广东建工集团根据省政府部署,在全国率先搭建了省属国企专业化住房租赁平台——广东建鑫投融资住房租赁有限公司。建鑫公司董事长赵长中表示,该平台是为了解决特定人群住房需求,以其中一个平台为例,申请住房者需要满足学历在大专以上,该区域内无房,有稳定的收入来源三个条件。

以2008年的廉租房广州万汇楼为开端,万科试水租赁。经过8年探索和发展,万科于2016年5月推出了长租公寓业务的统一品牌“泊寓”,正式加入长租公寓的混战之中。

“虽然刚开始改造的时候需要花一笔钱,但是从长远来看,一两年溢出的租金就可以回本,房东们还是非常明智的。”该销售人员分析。

在万科泊寓大规模扩张过程中,网络上也涌现出不少对泊寓的投诉声音。在知识问答平台知乎上,有投诉甲醛重的,有投诉服务态度差的。对此,五羊邨店工作人员表示,“这种问题在我们店里并没有出现,只是极个别现象,很多问题可能是沟通不到位导致。”

比如在广州YOU+国际青年社区内,就有一个“神秘商店”的创业项目,这个商店无人售货,自拿自付,全靠家友们自觉,想吃什么还可以在旁边留言板上留言,神秘商店的“大掌柜”会帮你进货。这个“大掌柜”是YOU+国际青年社区家友的一员,神秘商店也是他的创业项目。目前,在广州8个YOU+国际青年社区都开有神秘商店,供货均由“大掌柜”团队负责。YOU+国际青年社区可以说是创业者的沃土。

为进一步提升市场份额和增加盈利点,万科也正试图从长租业务产品线入手,除了泊寓之外,万科也希望能为不同阶段客户提供长租服务以实现利润的全覆盖。

新政新观察

租客李成向时代周报记者表示,管理员此前向他透露,在半年约满后租金将面临上涨可能,涨幅额度在200元左右,在约满后,自己会考虑换地方居住。

据统计,泊寓在广州已有17个门店,接近6000套房间。据泊寓五羊邨店的负责人称,泊寓入住率不低,像泊寓五羊邨店也是前两天才有3个房源放出来。

对于困扰全行业的盈利模式,万科董事会主席郁亮就曾公开表示,长租公寓本来就不应该赚很多钱,主要是解决居住问题。

YOU+可以说是长租公寓中特色鲜明的一个,在公共区域,你还经常可以遇到一些志同道合的创业者,这里将共享居住和创业的需求融为一体。

作为万科较早入市的长租项目之一,广州泊寓五羊邨店颇具代表。为此,时代周报记者实地探访了广州泊寓五羊邨店,希望以此为缩影展现长租公寓目前的运营状况以及盈利难题。

城中村精品公寓

房源的获取在前期改造中至关重要。广州泊寓方面表示,目前是实行轻重并举的方法。轻资产模式表现为集中式租赁,从政府、村集体等业主手中,获取破旧厂房、住宅楼,统一改造成长租公寓进行出租,租约一般为10-15年。

值得注意的是,“租购同权”在子女入学上设定了门槛,明确了只有“具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女,其监护人在本市无自有产权住房,以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的”才能享受这一权益。

除了在日常租客管理中颇费心思,在项目具体运营过程中,泊寓也时常碰壁。广州泊寓向时代周报记者举例说明,“比如营业执照的办理,通常用于租赁的物业,其规划用途都是住宅,但当企业做这种规模型的租赁时,需要办理营业执照,但办理营业执照的前提是物业的规划用途为商业。这种传统法规上的冲突,就给规模型的租赁企业办理营业执照带来了不确定性。”

YOU+国际青年社区

“租金的价格是根据市场决定的,租金调整取决于周边市场的最新情况,并非笼统涨价。”广州泊寓方面表示,近两年整个广州市场的大环境租金是有涨幅的,故大部分的项目是到期租金都会有上浮,确实也有个别项目因为周边条件的变化,市场租金回调,我们对于该阶段到期的客户也会有“降价”。

调查员来到泊寓五羊邨店进行体验。该店从外观上和普通公寓楼没有太大的差别,只是在门口有“泊寓”的标志,泊寓五羊邨店主要分7种合租户型,以及大小单间户型,装修风格都以简约时尚为主。每个户型都配有洗衣机、冰箱、空调、衣柜、沙发、书桌等等,房间外配有公共厨房、健身房、活动区。

泊寓的客户主要面向18-40岁的城市青年,逐渐上涨的租金让年轻租客压力不小。

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进入公寓并不容易,进出门都需要刷门禁卡。店里的工作人员表示,“如果住户忘记带门禁卡,管理员反复核实其身份后才能进去。而外来人员要来拜访,也必须要在前台登记。”

给年轻创客筑个家

广州泊寓亦表示,租赁业务更多的是看重发展机会,比如,市场的需求与巨大潜力;租赁业务有较为稳定的现金流;受调控的影响也较小以及客源与传统的即售业务和其他一些新业务之间有较好的适配。

beat365官网,伴随着广州城中村改造升级,出租屋一改过去阴暗、压抑、混乱的状况。今年初,员村村民冼炳恩、陈岗等各自将房子拿出来,在1月集资注册了公司,开始对城中村里的房子进行室内改造,打造“卡朋社区”公寓,有意摆脱低价城中村房屋出租的模式。

两年时间过去,万科泊寓已初具规模。截至2017年底,泊寓在全国覆盖29个一二线城市,累计获取房源数超10万间,累计开业超3万间。2018年将再增持10万间以上。

据广州装饰公司获悉,YOU+国际青年社区是长租公寓的典型代表之一,大家称之为“创客的YOU+”。YOU+国际青年社区在全国共22个社区,分布在北京、广州、杭州、深圳、上海、福州、佛山、成都,广东省占比超50%。

据介绍,除了店长,店里目前还有三名店员和一名维修工,基本是1比100的人房比。这意味着每个工作人员要管理100多间房。

租购同权的政策,并未造成学位房租金的井喷。从数据上看,由于待出租房源增加,8月部分名校盘的租金也出现环比窄幅回落,例如东风东小学对口的东风广场楼盘,7月两房放盘月租金为6415元,8月两房放盘月租金为6277元,环比下跌2.2%。

“广州59%的租房人群是90后。因此,作为面向大片市场的长租公寓,万科首个选择进入的长租公寓细分市场是青年长租公寓市场。同时根据市场需求,万科已经在策划家庭公寓和服务式公寓的产品。”广州泊寓方面向记者如是说。

泊寓长租公寓

万科知情人士告诉时代周报记者,万科长租公寓业务分为青年公寓、服务式公寓三个产品线,为不同阶段客户提供长租需求。其中禾寓致力于解决家庭群体的租住需求,当前已形成完整产品体系与运营模式,首个门店将于2018年可开业落地。

租售同权 未致租金井喷

而在租后服务端,泊寓为租客提供了一系列服务:支付租金,快速维修,社群活动发布、智能化安保。在现场,店里维修师傅向记者展示了APP里的维修任务。

销售人员表示,“单间的公寓租金从1000元到1300元左右,在城中村深处便宜点,靠近外围的高一些。”不过这个价钱相对周围邻居普通的房租来讲,已经高了约300到500元左右。

“确实,住在泊寓里,会很容易认识到很多有趣的人。”租客李成告诉时代周报记者,这里住的基本都是同龄人,素质相对较高,在入住的第二天他便参与到了烧烤活动中。

阿飞,31岁,湖南人,来广州7年了,今年3月他搬到了YOU+国际青年社区,以前他一直租小区房。“当我知道有这样一种形式的长租公寓,我就立刻搬过来了。”阿飞说,“因为这里都是年轻人,氛围好,可以认识各行各业的人,感受到年轻人创新创业的激情。”

从广州五羊邨地铁站A出口出来,经过一两个繁琐的路口,进入一条大约500米的宽巷子,映入眼帘的便是东山月府小区几个大字,而这里也是广州泊寓五羊邨店的所在地。资料显示,此小区原属寺右村村民。2016年,万科泊寓和村集体签订租约承租了其中一栋楼房,租期为15年。

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