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春来不似春 房地产信托低迷

时间:2019-11-27 02:03来源:家居装修
“去库存”大背景下,当前房地产信托规模占比延续了此前下行趋势。用益信托统计数据显示,截至2016年2月份,房地产集合信托成立规模为45.46亿元,较去年同期降幅超6成。 昔日占据

“去库存”大背景下,当前房地产信托规模占比延续了此前下行趋势。用益信托统计数据显示,截至2016年2月份,房地产集合信托成立规模为45.46亿元,较去年同期降幅超6成。

昔日占据信托投向半壁江山的房地产项目,目前发行数量和融资规模已经在投资领域中垫底。业内人士表示,去年个别房地产信托产品出现危机让投资者不免有“一朝被蛇咬,十年怕井绳”的担忧,此外,市场资金充足,房地产类产品利率不复辉煌,也对投资者失去吸引力。

“如果房地产信托投资基金能规范发展,大规模推开,我相信绝对会在信托公司业务总量的占比中,位居前三位。” 中国人民大学信托与基金研究所执行所长邢成称。

据普益标准发布的最新数据,上周成立的25款集合信托产品中,房地产领域仅成立1款产品,在总的资金运用领域中占比4%。这一现象已持续较长一段时间。信托业协会公布的数据显示,截止到去年四季度末,资金信托规模为14.69万亿元,投向工商企业、证券市场、金融机构等六大领域,其中房地产(14.03, 0.00, 0.00%)业占比仅为8.76%,排名垫底。今年以来低迷依旧。用益信托的数据显示,截至今年2月,房地产集合信托成立规模为45.46亿元,较去年同期降幅超六成。

不过当前信托公司介入REITs仍面临一些难题。用益信托研究员廖鹤凯称,一方面REITs项目收益率相对较低;另一方面,信托资金成本相对较高,同时税费使得成本难有优势。

房地产类产品曾在国内信托资金投向中占据最大比例,然而去年多只房地产项目出现兑付危机,让信托公司对这一投向慎之又慎。用益信托分析师廖鹤凯表示,去年在房地产“去库存”的背景下,不少房地产信托暴露了风险,信托公司出于风控考虑开始收紧这类业务。一些中小房地产公司达不到信托公司的要求,所以信托公司不会给他们贷款。

全国两会期间,越秀集团董事长张招兴建议制定出台《房地产投资信托基金法》,就REITs的设立、运营等方面进行规范指引;步步高董事长王填也提出类似议案。

投资者也难免有所担忧。据了解,今年还有2000多亿元的集合房地产信托将到期,有业内人士直言,这些项目多是信托公司两三年前发行的,当时很受青睐。但作为过剩产业的房地产,近两年一直处于“去库存”政策下,面临的生存压力加大,势必会影响相关产品兑付。

房地产信托规模降1.53%

beat365官网,与此同时,由于市场流动性充足,发行产品成本降低,房地产信托的收益率直线下滑。数据显示,从年化收益率来看,曾经高达20%的房地产信托今年已经下滑至8%左右,对投资者而言逐渐失去吸引力。

信托公司目前对房地产市场的介入正面临着尴尬的处境。

在此情形下,业内对房地产信托投资基金的呼声日益高涨。全国两会期间,越秀集团董事长张招兴和步步高(11.98, 0.06, 0.50%)董事长王填都曾就REITs的设立、运营等方面提出议案。不过,REITs当前仍面临税费问题,加重了成本压力。王填表示,由于我国尚未针对REITs做出明确的征税规定,根据现行税法,我国发行的房地产投资信托基金面临双重课税问题,导致发行成本高企。

据信托业协会数据显示,2015年末的房地产信托资金规模为1.29万亿,同比下降1.53%。2015年末投向房地产的资金规模占比为8.76%,比2014年末的10.04%减少1.28个百分点。

由此看来,信托公司介入REITs的时机还不算成熟,尚不能摆脱对房地产信托的依赖。廖鹤凯表示,好消息是当前信托公司都抱着“宁缺毋滥”的态度,今年成立的房地产信托资质会比前两年好很多。

廖鹤凯对21世纪经济报道记者表示,一方面是房地产去库存大背景下部分房产项目风险暴露,部分信托公司开始收紧这类业务;在信贷市场方面,银行资金流动性增强且成本相对较低,因此信托相对高成本的资金会受到影响,多因素叠加使信托公司的房地产业务受到较大的限制。

而房地产信托遇冷趋势仍在延续,据用益信托统计数据显示,今年2月份房地产集合信托仅成立31只产品,成立规模45.46亿元,占总规模比例为8.48%,平均收益为8.33%。

值得注意的是,去年同期成立的房地产集合信托数量为53只,规模为132.92亿,规模占比达15.99%,平均收益9.76%,可见无论数量、规模还是收益率,均出现明显下滑。

“现在的房地产信托大多数实质上为房地产开发贷款,而严格意义上的房地产信托投资基金,是非常具有证券化特色的一种房地产证券化投资工具。”邢成认为。

他同时表示,如果在房地产信托投资基金的相关配套制度或管理办法上有进一步突破,将会大大推动信托公司房地产业务的转型。

某中型信托公司内部人士对21世纪经济报道记者表示,房地产信托投资基金有利于盘活存量资产,对去库存也有一定帮助;同时也方便投资者进行房地产投资,“现在中国投资房地产主要是直接买房,将来在投房地产时只需投REITs就够了。”

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