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四川将推广“眉山经验” 对农民进城购房现金补

时间:2019-11-27 02:03来源:家居装修
如何解决房地产“去库存”的问题?很多政府官员和经济学家开出的“药方”是新型城镇化。 3月29日,四川省眉山市阳光置业房产销售经理邹建正忙着新楼盘的开业。从去年5月到今年

如何解决房地产“去库存”的问题?很多政府官员和经济学家开出的“药方”是新型城镇化。

3月29日,四川省眉山市阳光置业房产销售经理邹建正忙着新楼盘的开业。从去年5月到今年1月,该公司售罄了5个在建项目。

在今年的政府工作报告中,“深入推进新型城镇化”与“去库存”均被列为今年全国重点工作。

这样的销售业绩在该市并非孤例,整个眉山房地产市场在2015年后半年呈现明显上升:全年商品住宅销售350.5万平方米,同比增长16.79%,销售量居四川省第三位。

全国人大代表、四川省住建厅厅长何健接受21世纪经济报道记者专访时表示,四川省眉山市对农民购房进行补贴的方式,有效促进了当地楼市去库存,同时也加快了城镇化的进度。目前,眉山的探索不仅获得了住建部的肯定,四川省在今年亦面向除成都市外的所有地区推广“眉山经验”。

眉山楼市的火爆,和地方政府在去年5月出台的一项政策关系密切:当地农民若进城购房,最高可获500元/平方米补贴。而在眉山市这一轮购房潮中,农民工和农民购房占比高达68.3%。

新增城市居民是房地产消费主力

今年2月,住建部在眉山召开现场会,肯定了眉山鼓励农民进城购房的举措,这让眉山几乎一夜成名。

《21世纪》:为什么说农民工群体有可能成为四川未来房地产市场消费的主力?

“南到云南贵州,北到黑龙江都有城市来眉山考察。”眉山市房管局市场科负责人对21世纪经济报道记者称。

何健:我们调查发现,四川的房地产市场经过多年发展后,购房主力已经发生巨大变化,原有城市居民中,富裕家庭已经购买多套住房,而城市中的低收入群体则通过旧城改造解决住房问题,四川省城市人口的人均住房面积达到了36平方米。

此后的4月1日,四川省出台《促进经济稳定增长和提质增效推进供给侧结构性改革政策措施》提出,“鼓励支持农民进城购房,地方政府可根据本地实际情况给予一次性奖补。”

同时,我们通过调查发现,在城市的农民工,购买了住房或者租了成套住房的人群仅占调查群体的20%,这意味着还有80%的农民工过着群居生活,在一些农民工聚集区,一套50平方米的住房住了20-30人比比皆是。

这意味着四川省对眉山做法予以了肯定。

所以我们认为,下一步房地产市场的契机在新增城市居民中。而需要注意的是,四川省只有攀枝花和成都是人口净流入,其他地方全部是人口净流出。因此不可能靠外来人口解决去库存和城镇化问题。

事实上,先行者不仅是眉山市,21世纪经济报道记者注意到,在全国范围内,自2014年年中以来,湖南、安徽、山东、浙江等多地出台了购房补贴政策,形式以契税补贴和现金补贴为主,并且有越来越多的城市加入进来。

《21世纪》:作为过去的劳务输出大省,最近几年四川省却持续出现农民工回流的现象。在此背景下,就业问题是否成为了阻碍农民工进城的主要问题?

地方政府鼓励农民进城买房,同时通过财政补贴购房的行为存在怎样的逻辑和市场背景?21世纪经济报道记者以眉山市为样本进行了调查。

何健:我们原以为农民工进入城市的主要问题是就业难。但调查后发现,就业难主要存在于大学生群体,这和四川省的产业结构有关系,农民工的就业并不难。

农民进城购房

我们经过抽样调查,发现成都市、凉山州、阿坝州,年轻人居住在农村的比例,大大高于其他地方。这是因为,成都市周边由于农村相对富裕,农村人口流出的比例较低。而四川省的两个少数民族地区,则因为交通等方面因素,限制了农村人口的流出。

beat365官网,2000年撤区设市的眉山,距离成都一个小时车程,以苏东坡故里为城市文化标识。

在四川省其他市州的贫穷地区,农村有五分之四的人口都进入城市,空心化最严重是四川东北,基本上60岁以上的人都没有,长期都在城市生活。留在农村干农活的基本上是60岁以上老人。

尽 管是一座年轻的城市,但和四川省绝大多数城市一样,眉山也面临着消化房地产库存的压力。眉山城区在2008年的总销售面积还仅仅只有60万平方米左右,据 搜房网发布的报告称,2013年眉山总销售面积猛增至160多万平方米,而供应量超过220万平方米,加之旧有存量及新增开发量,眉山房地产市场的供应 量,在2014年超过450万平方米。

于是从2013年开始,四川省在眉山市试推行农民购房补贴政策。需要说明的是,四川此举的初衷,并非是为了楼市去库存,而是为了解决农民工的住房问题。

面对严峻形势,眉山市政府在2014年便开始出台财政补贴措施,眉山市发改委出台《促进当前全市经济稳定增长的二十六条措施》提出,凡在眉山城区购买商品房的,按60元/平方米给予购房补贴。

去库存效果明显

但 60元/平方米的补贴并未获得市场预期回应。从整个2014年的情况观察,眉山市房地产新房成交套数环比下跌8.66%,成交总面积环比下跌 10.72%,成交总金额环比下跌15.46%。截至2014年底,眉山市的去库存化周期达27个月,超过四川省24个月的预警线。

《21世纪》:能否请您详细谈谈眉山模式?

事实上,眉山的银行和房地产开发商,已经体会到了楼市消费群体的变化。

何健:“眉山模式”的主要做法是:农民进城买房每平米政府补贴200,企业补贴200元,安装水电气还要补贴100,当地的房价约4000多,若买套100平米的房子,总价40万,首付20%,加上若干补助,首付还不到5万元。

如工商银行眉山分行发现,2014年开始眉山当地的个人住房按揭贷款客户结构正在悄然发生变化,农民工和农民购房贷款余额占个人住房按揭贷款余额比例,从2014年年初的0.38%快速上升到年末的13%。

在农民获益的同时,政府看似拿出了真金白银进行补贴,但事实上政府是有钱赚的,卖一套房,政府都将获得税收和土地收入。对于开发商而言,则可以加快去库存的速度,因此是三赢的结果。

“我们从2013年便开始注意到,来看房的群体逐渐由城镇居民向农村居民转变。”从事房地产销售多年的邹建说。根据销售部门提供的来访登记,2013年约7成的看房者均来自眉山附近的农村。

《21世纪》:能否请您谈谈,这一模式对当地去库存有什么样的帮助?

2013年开始,眉山开发商便开始密集的在各个乡镇进行宣传,各色的售房广告在农村显现。

何健:2015年“购房补贴”政策实施后的5月至12月,全市商品房成交41662套,同比增长56.9%;成交面积338.5万平方米,同比增长59.1%;成交金额151.3亿元,同比增长59%。其中,农民进城购房占比68.3%。

“以 前,农民工和农民进城购房的积极性不高。我们也想过很多办法,降价但又不敢大力宣传,因为老百姓都有买涨不买跌的心理;还办过房交会、到村里挨家挨户讲解 我们的楼盘,在各乡镇集市搞过活动、办过晚会、以一个生产队为单位搞团购。效果有,但是不太理想。”眉山市一家地产企业的销售顾问对21世纪经济报道记者 称。

同时,农民进城购房也明显地推动了眉山市楼市“去库存”。数据显示,2015年4月底,全市商品房存量640万平方米,可售周期为21个月;到12月底化解动态存量20%,动态存量下降到510万平方米,可售周期缩短为14.6个月。

但上述情况在2015年5月发生了改变,起因则是眉山市出台了《引导鼓励农村居民进城落户促进城乡统筹发展的试行意见》。

今年春节后,住建部在眉山开会,有100多个城市的一把手参会。住建部主要领导对眉山模式予以了肯定。事实上,如今,眉山的购房主体基本上都是农民。

眉山市政府称,“在房地产开发企业自愿的基础上,实行市、区县联动的企业优惠加政府鼓励。不仅政府补贴200-300元,房地产企业还给予每平方米200元的购房优惠。”

《21世纪》:为什么这个模式可以在眉山取得成功?

这一补贴力度对均价4000左右的眉山而言,产生的效应明显。为了尽可能的宣传新政,眉山市不仅动员报社、电视台、网络等媒体和开发企业开设专栏、设置户外展板、悬挂标语、短信群发等多种形式深入宣传报道,还甚至发动了乡镇干部的力量,挨家挨户的进行宣传。

何健:主要原因是眉山是四川省劳务输出大市,全市有350万人口,常年外出务工人员110万。据眉山市统计局数据,2015年,眉山市农村居民人均可支配收入12756元,较上年增长9.8%,农户平均可支配收入4万元。而且当前眉山市正处于新型工业化、城镇化“双加速”时期,大量农民正趋于市民化。

“7月份后销售现场非常火爆,”邹建称,“当时整个眉山的库存消化速度达到每天2000套。”

建议信贷政策支持

数据同时显示,去年5-12月,眉山全市商品住宅销售294.5万平方米,同比大幅增长64.3%,其中农民工和农民购房占比高达68.3%。

《21世纪》:眉山去库存如何与当地农民工市民化挂钩?

具体到开发商方面,眉山市阳光置业公布的一组数据显示:去年前5个月,公司仅完成全年销售额目标的30%,很不理想。随着5月眉山市一系列政策出台后,5-12月共销售1934套,同比增长41.27%。这些销售量中,农民工和农民购房套数占比高达81.13%

何健:该市规定:在中心城区购房户籍暂未迁出农村的,其农村居民权益不变。凡进城购房的农村居民,其子女入学一律享受城镇居民子女入学待遇。进城落户农村居民可自主选择农村居民养老保险、城镇居民养老保险和城镇职工养老保险等。

而 全市商品住宅库存量从2015年4月末的392万平方米,减少到12月末的236万平方米,消化周期相应缩短到11个月,而到了2016年2月末,全市商 品住宅库存下降了13.45万平方米,减少到222.55万平方米,消化周期相应从11个月缩短到8.6个月。

农民进城购房落户,不仅有效推进了商品房去库存工作,而且加快了当地推进新型城镇化建设。2015年11月,眉山市被列为第二批国家新型城镇化综合试点城市。

百万大调查

《21世纪》:农民工贷款存在的问题是,学历低、收入不稳定,部分农民工未缴过社保,更没有征信记录,这会不会影响银行对农民工购房贷款放贷的进程?

眉山市政府鼓励农民进城买房、财政补贴购房的行为,受到住建部门的关注。

何健:目前,眉山的中农工建四大行都提供农民工住房贷款,外界一度担心农民住房贷款的呆坏账率,但实行到目前,农民工的呆坏账率才0.04%,而城市居民达到0.09%。同时,农民工的还款方式更加灵活,可以一个月、一季度或者一年还一次。这是和农民工的工资获取方式有关系。

今年2月1日,住建部副部长陆克华、房地产市场监管司司长高志勇带队,前往眉山市进行调研,并召开由地方相关部门参加的专题座谈会。

2015年底,眉山还缩减了贷款流程,原来需要农民工所在村提供证明,但目前仅需要农民工自证。

据参与座谈会的消息人士介绍,住建部当时对调研眉山的看法是:“认识高、做法好,作出了眉山成绩、创造了眉山经验。”

《21世纪》:眉山模式今年将在四川省推广,下一步我们的工作重心在哪里?

“但住建部的意思是希望眉山谨慎试验,毕竟依靠农民进城购房来消化库存,并无先例,”上述消息人士告诉21世纪经济报道记者,“但今年两会上住建部部长表态支持农民进城购房后,眉山开始成为全国关注的焦点。”

何健:今年我们将在全省除成都外的地区推广眉山模式。下一步的工作,我建议国家要进行顶层设计,把农民工作为购房的特殊群体,在信贷政策予以支持,利用国家信誉筹措贷款,承担四川农民工的专项贷款。

而正是在这样的背景下,获得住建部肯定的“眉山模式”,全国近20余地的地方政府来眉山考察学习。

而四川也在研究成立农民工购房贷款保险公司的问题,对农民工的住房贷款进行担保,从而真正解决农民工进城购房难的问题。

与此同时,全国陆续有多个地方政府,开始出台购房补贴政策,尽管政策细则各有差异,关键还在于政府掏出真金白银补贴购房。

《21世纪》:为什么四川省没有在成都市实施这一政策?

2015年中国房地产市场整体表现低迷。房地产投资增速大幅回落,经济增速放缓,土地市场需求不足,全国土地出让收支规模出现“双降”。在这样的背景下,通过财政优惠,刺激楼市去库存似乎顺理成章。

何健:成都市要控制人口规模,成都市的户籍人口约1000万,但常驻人口有1600多万。如果成都再扩大,将产生虹吸效益,不利于周边城市经济发展。此外,成都市的外来人口的积分落户政策仍在制定过程中。

但对于依靠农民消化楼市库存的做法,亦获得较多争论:城市的楼盘库存是否需要依靠农民来消化。

眉山市住建局城建科负责人认为,外界对眉山仍然有误解:补贴农民购房的初衷并非是为消化库存,而是城镇化需要,“事实上,眉山鼓励农民进城,是顺应农民工和农民进城购房需求,在背后还做了很多工作。”

这一切源于2013年眉山市进行的覆盖全域6个区县,128个乡镇,1212个行政村,涉及78万户农村家庭,160多万农村劳动力的农民进城意向普查。由于涉及人数众多,后被称为“百万大调查”。

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